Reforma do Uso do Solo

Quando falamos em reforma do uso do solo, seus maiores beneficiários – pessoas que querem se mudar para a cidade – não têm voz sobre as regulamentações que os mantêm afastados. Descubra mais sobre o assunto nessa análise.

1.Sumário

Legislações locais frequentemente proíbem a construção de edificações residenciais de alta densidade, o que leva a aumento de preços, especialmente em grandes áreas urbanas de alta renda. Este aumento transfere renda dos inquilinos para os proprietários e afastam as pessoas dos centros de atividade econômica, o que reduz sua habilidade de conseguir empregos ou ganhar maiores salários, em geral de forma bastante intensa.

Os beneficiários diretos no enfrentamento deste problema seriam majoritariamente pessoas de classe média em países desenvolvidos – de forma alguma um dos grupos mais necessitados globalmente. No entanto, se você acredita que crescimento econômico, aumento de salários e avanço tecnológico em países desenvolvidos são objetivos de grande valor, esta é uma das mudanças de políticas mais promissoras para o aumento da produtividade.

Uma oportunidade para atacar o problema é começar ou ingressar em uma ONG ou organização de lobby para defender a construção de mais moradias em importantes Estados e áreas urbanas. Por exemplo, o YIMBY Party e o More New York são grupos lobistas de base que defendem mudanças nas regulamentações de zoneamento em São Francisco e Nova York, respectivamente. Outra opção seria tentar mudar a tomada de decisões de zoneamento dos governos locais para estaduais, onde elas menos propensos a serem determinados por interesses locais tacanhos, especialmente pelos proprietários de terras que se beneficiam dos preços mais altos em suas propriedades.

2.Nossa visão geral

Às vezes recomendado. Este é um problema premente para se trabalhar, mas você pode ter um impacto ainda maior trabalhando em outra coisa.

Escala?	Os ganhos em termos de produção econômica adicional foram estimados em torno de 100 bilhões de dólares. (Estimativas para os Estados Unidos – Isso seria 0,5%¨do PIB americano).1
Negligência?	Embora seja impossível obter números concretos, achamos que, dadas as enormes oportunidades de lucro, pelo menos US $ 100 milhões provavelmente serão gastos a cada ano em tentativas de permitir mais construções nessas principais cidades dos EUA. Esta estimativa é incerta.2
Capacidade de Resolução?	Há forte oposição estabelecida e apoio significativo de especialistas para a mudança de políticas nessa área.

Profundidade do perfil: Exploratório

Autor do perfil: Robert Wiblin

Este é um dos muitos perfis que escrevemos para ajudar as pessoas a encontrar os problemas mais urgentes que podem ser resolvidos com suas carreiras. Saiba mais sobre como comparamos diferentes problemas, veja como tentamos classificá-los numericamente e ver como esse problema se compara aos outros que consideramos até agora.

3.O que é esse problema e o quão importante ele é?

3.1.No quê nossa análise se baseia?

Nossa análise é baseada principalmente em uma síntese de causas do Open Philanthropy Project, e os artigos nele citados. Também lemos The Gated City, de Ryan Avent e Triumph of the City, de Ed Glaeser.

3.2.O que é esse problema e por que ele é urgente?

Governos locais nos EUA e em outros países, como o Reino Unido ou a Austrália, geralmente têm diversas leis que limitam os tipos de edifícios que podem ser construídos nos diferentes locais, incluindo limites no número de andares ou área útil de um prédio. Um efeito dessas políticas é impedir a construção de habitações de alta densidade ou escritórios. Isso eleva os preços das residências e escritórios e significa que menos pessoas podem viver em locais especificamente desejáveis.

Acredita-se que isso tenha múltiplos efeitos negativos ³⁴

• Aumento da desigualdade de renda e riqueza através da transferência de dinheiro dos inquilinos para os proprietários, que tendem a ser mais ricos. O aumento dos preços dos imóveis são, sem dúvida, o maior impulsionador do crescimento da desigualdade de riqueza;
• Aumento do desemprego, por impedir as pessoas de se deslocarem para conseguir empregos em cidades em forte expansão econômica;
• Redução da produtividade do trabalho e do avanço tecnológico, evitando que pessoas se mudem para trabalharem nas empresas mais produtivas ou em locais com alta economia de escala. Cidades adensadas tendem a contribuir desproporcionalmente para a produção econômica e para a inovação;
• Restrição desnecessária na quantidade de pessoas que poderiam desfrutar de cidades que são atraentes para eles de outras maneiras – por exemplo, expulsando os residentes de renda mais baixa existentes através da gentrificação, quando isso não seria necessário.

Economistas tentaram estimar o tamanho desses efeitos, sugerindo que a regulamentação do uso do solo elevou os preços dos imóveis em 19% em Boston, 34% em Los Angeles, 12% em Nova York, 53% em San Francisco e 22% em Washington, DC⁵. Os efeitos são muito menores em outros locais dos EUA. O mesmo estudo estima que as restrições de uso do solo nessas cidades (em 2005) levam a uma perda de valor econômico de 100 bilhões de dólares por ano. Efeitos semelhantes podem ser esperados em grandes cidades como Londres. (Quanto a aplicabilidade em grandes cidades brasileiras, ver nota do tradutor ao fim do texto).

A principal causa deste problema é que os maiores beneficiários potenciais da reforma do uso da terra – pessoas que querem se mudar para a cidade – não têm voz sobre as regulamentações que os mantêm afastados. Mesmo que muitos novos residentes em potencial” possam se beneficiar enormemente do rezoneamento, eles não podem votar esse assunto até que morem lá e não podem morar lá até que a área seja rezoneada. No atual sistema, quando existe um conflito entre os desejos dos atuais residentes e o resto do planeta, os residentes geralmente ganham.

3.3.Quais os principais argumentos contra a urgência do problema?

• Aparentemente há poucos ativistas e organizações trabalhando especificamente nesse problema. Contudo, é possível que, sob a superfície, haja significativo trabalho de combate a este problema, que não está ocorrendo publicamente em organizações criadas para esse fim. Isso pode incluir:
• Incorporadores ou proprietários de terra trabalhando para, por exemplo, rezonear uma região, a fim de lhes permitir construir em novas áreas e ganhar dinheiro.
• Grupos cujo enfoque é a luta pelo maior acesso a habitação e o combate à pobreza, que enxergam a construção de moradias extras como uma opção possível, ou ambientalistas que apóiam cidades mais adensadas.
• Acadêmicos e especialistas em políticas, especialmente economistas, que defendem publicamente mais construção de moradias.
• Eleitores, servidores públicos e políticos que preferem moradias mais densas por suas próprias virtudes, ou porque permite expandir a base de contribuintes.
• Os beneficiários diretos dessa reforma seriam bastante ricos em escala global, porque vivem em cidades caras, no mundo desenvolvido. – Em quase todos os casos, os beneficiários dessas reformas de políticas urbanas estariam entre os 10% mais ricos do mundo e, geralmente, entre os 5% mais ricos. Como resultado, os potenciais ganhos de bem-estar que podem ser alcançados aumentando ainda mais os salários ou reduzindo seus aluguéis são relativamente pequenos. No entanto, como isso aumentaria o número de pessoas trabalhando nos locais mais produtivos do mundo, os ganhos para o PIB global e as taxas de inovação seriam desproporcionalmente maiores. Na medida em que você acha que tornar as pessoas nos EUA ou no Reino Unido mais produtivas é bom para o resto do mundo ou para o futuro da humanidade, essa causa ainda pode parecer muito boa.
• Grupos de interesse local serão difíceis de serem vencidos –. As decisões de zoneamento são feitas atualmente pelos eleitores locais, que muitas vezes têm um incentivo para impedir o desenvolvimento de novas moradias, a fim de manter altos os preços de suas casas. Pode ser pouco prático convencer um grupo de interesse arraigado a mudar de ideia.
• Isso pode não reduzir o custo da habitação – Alguns economistas têm argumentado que apesar do aumento de salários e a produtividade fomentado pelo aumento da densidade das cidades, a moradia não se tornaria necessariamente mais barata. Isso ocorre porque cidades mais densas seriam mais desejáveis de se viver, em parte porque os salários pagos em cidades mais adensadas são mais altos. Portanto, mais pessoas se mudariam para essas cidades e estariam dispostas a pagar mais para viver nelas. Nesse cenário, os proprietários das terras recebem uma parcela muito maior dos ganhos da mudança das políticas urbanas do que os demais. Embora isso provavelmente ainda seja bom, não seria tão bom quanto se os benefícios fossem mais amplamente compartilhados com pessoas de renda menor. O economista Tyler Cowen compartilha dessa visão.
• Efeitos negativos sobre os proprietários atuais – Embora os efeitos da reforma sejam muito provavelmente positivos em sua totalidade, devemos reconhecer alguns possíveis danos para alguns dos atuais proprietários de terra. Por exemplo, o caráter de alguns subúrbios mudaria de uma maneira inesperada que eles não gostariam, talvez induzindo-os a se mudar.

3.4.Principais avaliações que você precisa fazer

• Qual é o valor do crescimento econômico nos países desenvolvidos? – O efeito da reforma do uso do solo serve principalmente para lograr melhorias incrementais nos salários, igualdade, padrão de vida médio, emprego e avanço tecnológico nos países desenvolvidos. Como a maioria das pessoas nos EUA e no Reino Unido têm suas necessidades básicas materiais satisfeitas, não está claro o quanto isso realmente elevará diretamente seu bem-estar. No entanto, pode ser que essas mudanças possam ter valiosos “efeitos cascata” (flow-through effects) – por exemplo, mais pessoas trabalhando em São Francisco poderiam inventar produtos mais úteis usados em todo o mundo.
• É possível vencer essa luta política? – Os grupos de interesse que se opõem a moradias mais densas têm muito controle sobre o processo de tomada de decisão local e tiveram influência suficiente para criar a situação atual. Pode ser que pessoas bem-intencionadas não possam ter muita influência. Por outro lado, a oposição à reforma do uso do solo não parece estar organizada, e há apoio para tais reformas em todo o espectro político.
• Quão negligenciado é realmente este problema? – É possível que os beneficiários de um desenvolvimento urbano mais adensado estejam defendendo a reforma do uso do solo de maneiras que não são óbvias. Se isso for verdade, seria mais difícil que uma pessoa adicional trabalhando no problema fosse capaz de alterar o resultado.

4.O que você pode fazer sobre esse problema?

4.1.Que abordagens existem para resolver este problema?

Os objetivos elementares são causar as seguintes mudanças através do processo político:

• Câmaras locais simplesmente reduzirem as restrições para projetos de construção mais adensados.
• As câmaras locais estabelecerem metas de crescimento global do estoque habitacional, exigindo que as restrições em um local sejam compensadas com restrições mais leves em outros lugares.
• As decisões de uso da terra serem movidas para instâncias superiores, para o município ou o governo do estado, tornando-as menos propensas a serem dominadas por grupos de interesse muito locais – reduzindo o chamado efeito “não no meu quintal” (NIMBY – Not in my Backyard).

Isso é importante principalmente em determinadas grandes áreas urbanas em crescimento, onde as restrições na regulamentação do uso do solo têm causado aumento de preços.

4.2.Quais habilidades e recursos são mais necessários?

• Influência sobre a opinião pública e política nas principais cidades e estados em crescimento. Isso pode incluir um político, escritor ou ativista que pode com sucesso defender a reforma do uso do solo.
• Aparentemente acadêmicos como Ed Glaeser – um economista que pesquisa áreas urbanas – tiveram uma influência significativa sobre a opinião da elite sobre essa questão, embora esse efeito seja difícil de quantificar. Jornalistas como Matthew Yglesias e Ryan Avent também tentaram mudar a opinião pública sobre a questão e conscientizar as pessoas sobre os efeitos mais amplos da regulamentação do uso do solo, publicando dois livros sobre o tema.⁶
• A capacidade de arrecadar dinheiro de fundações, empresas ou outros doadores, a fim de coordenar os defensores da reforma do uso do solo em um grupo de defesa de interesses eficaz.

4.3.O que você pode fazer concretamente para ajudar?

Se você mora em uma cidade na qual as restrições de uso do solo estão impedindo o crescimento:

• Entre para a política no nível local ou estadual e apoie a reforma do uso da terra.
• Faça uma campanha em nível local para incentivar alterações nos regulamentos de zoneamento, como por exemplo, tornar a moradia mais acessível. Ou use qualquer plataforma pública que você tenha para mudar a mente das pessoas sobre o assunto como ativista independente.

Ao longo de sua carreira, você poderia:

• Iniciar um grupo de lobby com o objetivo de promover a reforma do uso do solo em uma série de áreas urbanas importantes, tentando arrecadar dinheiro de pessoas que se importam com a questão. Este seria um projeto desafiador e pioneiro.
• Candidate-se para trabalhar em um grupo de interesse existente, como o [YIMBY Party] (http://www.sfyimby.org/) em San Francisco ou [More New York] (https://www.morenewyork.org/).
• Torne-se um pesquisador sobre cidades e política urbana na universidade ou em um centro de pesquisas (think tank).

Esta parece ser uma área de causa que exigiria investimentos substanciais em seu capital de carreira antes que você pudesse ter muita influência. No entanto, há uma ação menor que está aberta a mais pessoas:

• Se você mora em uma das cidades descritas, vote nos candidatos que irão favorecer a construção de moradias adicionais ou entre em contato com seus representantes para expressar suas opiniões sobre a regulamentação do uso do solo.

5.Aprenda mais sobre a reforma do uso solo

• O relatório do Open Philanthropy Project e suas entrevistas sobre o tema.
• O website Market Urbanism 
• The Gated City, de Ryan Avant.
• Para um tratamento mais aprofundado a respeito de economia urbana e os benefícios de se ter cidades maiores e mais densas, veja The Triumph of the City, de Glaeser. Aqui está uma análise do livro em primeira mão.

6.Nota do Tradutor

O problema é importante, mas afeta majoritariamente locais ricos, e especificamente anglo-saxões – que têm cultura pela casa no subúrbio, de lote individual, com jardim e piscina. Também é um problema muito específico da realidade institucional dos Estados Unidos, onde essas decisões são tomadas de forma fragmentada por diversos municípios dentro de cada área urbana, muitos destes com tamanho equivalente a bairros de cidades brasileiras, com uma cultura de democracia participativa (estilo town hall) muito maior.

Na Europa continental não se pode afirmar que este problema é tão significativo, muito menos no leste asiático. Nestes locais, possivelmente por conta de uma cultura política que dota o Estado de maior poder decisão em níveis nacionais e estaduais, não é imposta grande resistência ao adensamento residencial.

Até consideramos que, guardadas as devidas proporções, trabalho similar poderia ser feito em nossas grandes cidades, tal como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, etc. Neste caso, o trabalho de ativismo se daria ao tentar influenciar planos diretores no sentido de priorização do adensamento em regiões bem providas de transporte público e o estimulo ao uso misto do solo (mistura entre uso residencial e comercial). Também cabe buscar a eliminação de exigências de recuos, estimulando a chamada faixada ativa, tal como com a colocação de lojas e outros serviços no térreo dos prédios, o que também melhoraria a qualidade da vida urbana. Por fim, combater as exigências de estacionamento que, além de estimular o uso de automóvel, representa uma diminuição da área total construída.

7.No Brasil 

Atualmente, o projeto que conhecemos no Brasil mais alinhado com as ideias aqui apresentadas é o Caos Planejado. Eles escrevem muitos artigos e mantém um Podcast. Site: https://caosplanejado.com

Caso tenha interesse em se aprofundar no tema recomendamos essa próxima leitura.

8.Leia também, em português

Zusha! Uma campanha de segurança rodoviária que tem salvo muitas vidas de modo barato

O marciano e o economista: uma parábola das panaceias – texto sobre a proposta econômica georgista de imposto sobre a valorização da terra

9.Notas e Referências

1. O ganho permanente na produção econômica com o afrouxamento das regulamentações de uso da terra nas principais cidades dos EUA foi estimado em US$ 100 bilhões. Isso é cerca de 0,5% da produção dos EUA.

2. Embora seja impossível obter números concretos, acreditamos que mais de US$ 10 milhões são provavelmente gastos a cada ano em tentativas de permitir mais construção nessas cidades-chave por grupos de interesse que se beneficiariam. Também estimamos que haja pelo menos 100 pessoas trabalhando no problema, ou 100.000 pessoas a favor da mudança.

3. Fonte. Arquivo.

4. Fonte.

5. Fonte. Arquivo.

6. http://www.amazon.com/The-Rent-Too-Damn-High-ebook/dp/B0078XGJXO http://www.amazon.com/The-Gated-City-Kindle-Single-ebook/dp/B005KGATLO

Traduzido de: https://80000hours.org/problem-profiles/land-use-reform/